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产业园区的“去边界化”

时间:2019-04-01 11:13点击:424
刘悦 宝湾国际智慧供应链公司 经营的困境 产业园区自概念诞生以来,出现了大量以第一、第二、第三产业为内容的园区。在工业革命后,遍地开花并引人瞩目的应该就是服务业集聚型园区了。关于服务业型集聚区,可能有人对这个概念觉得没什么印象,举个形象点的例子就是各种批发零售大市场,经营着相关的批发零售业态形成了..

刘悦
宝湾国际智慧供应链公司

经营的困境
      产业园区自概念诞生以来,出现了大量以第一、第二、第三产业为内容的园区。在工业革命后,遍地开花并引人瞩目的应该就是服务业集聚型园区了。关于服务业型集聚区,可能有人对这个概念觉得没什么印象,举个形象点的例子就是各种批发零售大市场,经营着相关的批发零售业态形成了商贸型的园区。
      那为什么不是工业型园区也不是农业型园区最多最受关注呢?因为生产的亩均人口密度远低于消费的亩均人口密度。而人口密度(集聚程度)又决定了最重要的生产要素—土地的价值和地面建筑的价值。那么,商业型的土地价值,肯定远远高于农业型和工业型的土地价值??!那么,从开发价值的角度来看,肯定是服务(商业)型园区遍地开花,而不是工业型或者农业型园区到处进行建设。
      到了如今,各种形式商贸城、大市场、消费中心等已经到了密集到了只可以辐射周边10公里的程度了。90%以上觉得自己可以辐射20公里以上的商业型园区都是在自欺欺人,除非真的是做到了价值独特,区位地段核心到不能再核心。那么,商业服务型产业园区的经营困境也就出现了,超大的体量和小范围的人口集聚,直接导致园区内不太会可能出现高消费热情,自然而然产权的销售转瞬进入瓶颈,市场的运营也就基本处于等死状态。
      如果说商业园区的经营困境是因为它的密度过高、体量过大而导致的量多质差,那么农业和工业型的产业园区的困境又在哪里?农业大家可能很好理解,地貌的问题、技术的落后、物流等保障措施的缺乏和农村人口城镇化导致农业型园区发展异?;郝?,很少有人愿意经营这种毛利低、风险大的产业。那么工业呢?工业园区的困境就在于还没有真正的去用园区经营的思想去运营工业型园区,一般都是政府规划一块工业地,然后招商码厂房。招商过来扎根之后,之前拍胸脯的万事不难,转眼就变成了要钱自己想办法, 要政策就要设置诸多限制条件。于是,运营一个工业型的园区就经常没钱没政策,而经营者不得不在没有政府的权的背景下,担着公共服务的责。经营能不困难?
      当然,其实说了这么多,最本质的还是,投资回报的速度!年化收益低于10%的投资,跑赢了GDP,却连房地产的影子都看不到。在这样的现状下,如何安心用5到10年培育一个农业、工业甚至是商业型园区?那么就只能你快我更快,反正人多试错率就可以容忍,一百个不成功,一千个呢?一千个不成功一万个呢? 总有成功的吧!然而,做好产业园区,服务好产业发展:不是养出垄断型最高领导人,而是培养年富力强的多骨干!


 园区在转型
      产业园区的转型经历了规?;姆⒄咕劢?,到如今产业结构升级的发展聚焦。市场交易型的园区已经逐渐被抛弃,毕竟消费渠道的多元化和市场型园区的过量都使得当前的市场型园区进入了衰退期。产业园区目前都在一窝蜂的涌向高科技园区,产业结构的升级似乎只有了高新技术这一条路。确实,我们不否认科学技术是第一生产力,但笔者认为,产业园区结构的升级并不是说只做高端产业就是升级。结构升级是一个组织优化问题,任何一个组织不可能全部是一个层次,有层级才能更好的衔接,才可以更好的进行风险吸收。
      当然,产业园区内产业结构的升级优化,是需要对各产业在园区内的相互联系和结构比例进行分析的。这又涉及到了系统内分析和系统外的建模,系统内的分析是可以借助优劣势机会挑战分析结合土地的利用和投资回报比来进行分析;系统外的建模是对外部环境的政治经济社会技术进行梳理并进行运营场景建模。不过在当前方法论不是大的问题,难点在于数据的获取,在EDI小范围内流通的情况下,大数据的收集是基本难以实现的,更别提数据的分析工作了。所以在宏观方面,分析工具一般都无法做到公式化,在微观上倒是存在数据分析工具的可能性。产业园区的结构调整最好的方式就是国家和城市的政策研析以及内部运营的整合完善了。
      从园区的转型来看,大的产业背景下,小型园区的停止建设是非常有必要的。产业园区的规模上应该是以村镇级别进行统一设计发展,可以在整体设计发展后,进行委托建设和运营发展。产业园区的结构升级应该是由政府主管部门和一个类似政府的企业型公共服务供应商进行协作完成。为什么这么说,因为政府的公共服务职能本属于第三产业,但是因为其特殊性,不可以又是运动员又是裁判。从另外一面来说, 优质的公共服务才是园区产业发展的主要助力,而优质的公共服务是一个应该去付费的有价值产品,那么就应该是园区的运营者去实现,而不是光靠政府去尝试过分干预运营。


 跑赢将来吧
      产业园区的经营在赛场上,被房地产一骑绝尘。就像从2018年半年投资数据来看,超过三分之一的投资流入了房地产,而房地产只是众多产业中的一小支。大部分产业园区不受资金青睐是经营困境的主要原因。那么,产业园区的奔跑,该如何借力呢?
      笔者个人观点是:去边界化。
      去边界化怎么理解?拿综合型物流产业园区进行举例,物流园区当前的业态无外乎就是集合仓储、运输和物流金融在一起。发展的好,年投资回报率能到10%,发展的不好负增长都是常态。现在大量资本涌入物流园区拼命建仓库,当仓库供大于需的时候,重基建的投资回报率能到达多少?消费形式的变革,催生了中转型仓储的大量需求,然后,消费的变革后增长率已经逐渐在降低,仓库需求落后于消费增长大约五年,不过按照现在的资本涌入和基建的速度,仓库的供给不足即将在三五年后得以补充完毕。
      继续建仓库,过完这三五年好日子,顶峰接盘后, 等着园区长草么?
      说回去边界化,物流产业园区能不能摆脱物流的边界,向物流工业化和物流商业化去发展?就说物流工业化,物流的基本功能中就有一项叫做流通加工,而流通加工就是最简单的工业化。不用工业4.0去助推, 哪怕是工业2.0的力量作用在物流园区中,物流产业园区的价值创造都会是1+1远大于2的力量。再说物流商业化,说个最简单的例子就是前店后仓的应用。前店后仓不是说门口是店,里屋是仓,而是仓店一体进行高周转和近零库存,本质是仓而仓储分拣人员变成了顾客。同样的道理,前店后仓就可以使得原有的低人口密度的物流园区变成高人口密度的混合型园区,复合价值的奔跑,会越来远快!


      以物流产业园区进行举例,只是产业园区去边界化应用的一种场景。再比如说商贸园区的工业化,前店后厂的模式是正在欣欣向荣的商业模式,这个模式本来是电商的初衷,消除大量的中间经销流通环节,让消费者能以更低的价值比去获取需要的物品。从需求来说,确实是有市场的存在,但这并不代表这种业态的存在就是最具有价值的。商贸园区的工业化,是当前已经初步成熟的总部基地形态的下一个发展方向,对于大型的商贸经销总部来说,承接生产末端非核心部分的加工动作是比较具备优势的,这样可以给与商贸环节更灵活的定价权和风险应变能力。毕竟,销售是一个比较容易破除的壁垒,如果赋能工业化的相关内容进入流通环节,价值的体现将变得更聚焦。
其实,产业融合的概念应该是在主业优化经营思路下,完成对其他产业的去边界化,进而引入其他产业的力量去赋能主业的运营效率,毕竟从当前来看,打败一个产业领导者的一般都是跨界而来的对手,为什么跨界还能打败对手?因为经营的主体都是相同的本质:人财物,经验成了当前信息爆炸时代比较容易获得的事物了。
      产业园区的将来是什么?产业园区的将来在大概率上会是产业的结构升级后的,产业融合的园区。产业融合不是将两种或多种的不同的产业用一个或几个模糊的线连接在一起,而是你中有我我中有你的状态。农业园区商业化,农业园区工业化、工业园区农业化,工业园区商业化等等等等,合力去创造更大的价值,帮助园区内企业创造更大价值才是产业园区真正的价值!

 
 
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